売買仲介の集客｜売主と買主の集め方と査定ページの作り方、Web集客の進め方

売主を集める方法：査定の申し込みを増やす

売主を集める主な手段は、次の6つです。どの手段も、最後は自社の査定ページか、電話・来店での相談につながるように組み立てます。

査定ページに載せること

チラシや広告、紹介で会社を知った売主も、多くは最後に会社のホームページを見て、申し込むかどうかを決めます。査定ページは、その判断の材料をそろえる場所です。高い査定額を約束するより、申し込んだ後に何が起きるかを先に見せて、申し込む不安を減らします。

申し込みのフォームは、物件の種類、所在地、名前、連絡先、希望する連絡の方法と時間帯だけに絞ります。面積や築年数は、分かる人だけが書けるようにしておくと、手元に資料がない人も申し込めます。机上査定と訪問査定をフォームで選べるようにすると、まだ会うつもりのない売主も申し込みやすくなります。

申し込みが来たら、選んでもらった方法と時間帯で、できるだけ早く最初の連絡をします。連絡では、査定の結果をいつ、どの方法で伝えるかと、根拠に使う資料を伝えます。査定ページに載せた流れと同じ順番で話すと、売主はページで読んだことを確かめながら話を聞けます。

検索広告で、売却を調べている人に出す

検索広告（リスティング広告）は、検索した言葉に合わせて検索結果に出す広告です。売主を集めるときは、「地域名＋売却」「地域名＋マンション＋査定」「マンション名＋売却」のように、売りたい物件と地域が分かる言葉に絞ります。「不動産 売却」だけの広い言葉は、地域の外の人や、売却の知識だけを探している人にも表示されます。

広告のリンク先は、トップページではなく査定ページにします。言葉ごとにページを分けられるなら、「マンション＋査定」の広告のリンク先には、マンションの査定の流れと、地域のマンションの取り扱い実績を載せたページを設定します。広告の出し方の手順と、広告の文にも当てはまる表示の決まりは、不動産広告のルールで説明しています。

一括査定サイトに参加する

一括査定サイトは、売主が物件の情報を一度入力すると、複数の不動産会社に査定を頼めるサイトです。公式の案内では、HOME4U、イエウール、リビンマッチ、すまいValueのどれも、一度に依頼できるのは最大6社です。すまいValueは大手の不動産会社6社が運営するサイトで、どの会社でも参加できる形ではありません（いずれも2026年11月8日に確認）。参加する会社の費用はサイトごとの契約で決まり、料金の仕組みは記事の最後のよくある質問で紹介しています。

一括査定サイトから申し込んだ売主は、最初からほかの会社と比べています。売主は、査定額の高さだけでなく、連絡の速さ、根拠の分かりやすさ、担当者の印象で会社を選びます。申し込みが届いたらすぐ連絡できるよう、通知を受ける担当と、連絡の文面、査定の根拠に使う資料をあらかじめ決めておきます。最初の連絡で、自社の査定ページや、後で紹介する解説動画を送ると、比べられたときに判断の材料を渡せます。

チラシ・DMで地域の所有者に届ける

チラシのポスティングやDMは、まだ売却を調べていない所有者にも届く手段です。配る地域と物件の種類を絞り、その地域で扱った物件の種類や、相続・住み替えの相談会の案内を載せます。チラシにはQRコードを入れ、査定ページか相談会の申し込みページを開けるようにします。「チラシお断り」の表示がある家には入れません。

売却の解説を発信する

売るかどうかを迷っている人は、査定を申し込む前に、売却の流れや費用、税金、住み替えの順番を調べています。その疑問に答える記事や動画を自社のホームページで出しておくと、検索から会社を知ってもらえ、査定ページへ進む前の不安も減らせます。

テーマは、実際に受けた相談から選びます。たとえば、次のような疑問です。

• 査定価格と、実際に売れる価格はどう違うのか
• 売るときにかかる費用と、手元に残るお金の計算
• 住みながら売れるのか、先に引っ越すべきか
• 住宅ローンが残っていても売れるのか
• 相続した家や空き家を売るときの手順

税金に触れるときは、国税庁の案内など公式の情報で確かめた範囲にとどめ、個別の判断は税理士への相談を勧めます。

紹介と相談会

司法書士や税理士、弁護士、金融機関は、相続や離婚、住み替えなどで不動産の売却が必要になった人の相談を受けています。日ごろから連絡を取り、売却の相談を受けたときに思い出してもらえる関係を作っておきます。過去に取引したお客さまにも、引き渡しの後に連絡を続けると、住み替えや知人の売却のときに声がかかります。

売却や相続、空き家の相談会は、まだ売ると決めていない所有者と会える場です。相談会で話す内容を解説の記事や動画にしておくと、来られなかった人にも届けられます。

査定の広告と追客で守ること

売主が査定を申し込む前に「しつこく営業されないか」と心配するのには理由があります。消費者庁は、自宅に突然訪ねてきた事業者に強引に勧誘され、安い価格で住宅の売却を契約してしまうトラブルについて、すぐに契約せず周りの人に相談するよう呼びかけています。売主を集める広告と、申し込みの後の連絡は、次の決まりを守って行い、そのことを査定ページでも伝えます。

査定価格には根拠を示す

媒介契約を結ぶとき、不動産会社は売り出す価格について意見を述べることがあります。そのときは、意見の根拠を明らかにしなければなりません（宅地建物取引業法第34条の2第2項）。広告で査定を呼びかけるときも、査定の結果は近くの成約事例などの根拠と一緒に伝えることを前提にします。根拠を示せない高い査定価格で媒介契約を結んでも、売り出した後に価格を下げる相談をすることになり、売主の信頼を失います。

申し込みの後の連絡でしてはいけないこと

査定の申し込みの後に媒介契約を勧めるときは、宅地建物取引業法の勧誘の決まりが当てはまります。法と施行規則（第47条の2、施行規則第16条の11）は、契約を勧めるときの次の行為を禁じています。

• 会社名、担当者の名前、契約を勧める目的を告げずに勧誘する
• 契約しない、または勧誘を受けたくないと示した人に、勧誘を続ける
• 迷惑を覚えさせるような時間に電話する、訪問する
• 深夜や長い時間の勧誘で困らせる
• 正当な理由なく、契約するかどうかを考える時間を与えない
• 利益が確実だと誤解させる断定的な判断を示す、威迫する

査定ページのフォームで選んでもらった連絡の方法と時間帯は、担当者の間で共有し、その範囲で連絡します。断られたら、そのことを記録して連絡を止めます。「お断りの後は営業の連絡をしません」と査定ページに書いておくと、申し込む前の不安に答えられます。

実績や保証を打ち出すときの決まり

チラシや広告で会社の実績を「地域No.1」のように打ち出すときは、根拠を確かめてから使います。不動産の表示に関する公正競争規約（表示規約）は、「日本一」「業界一」「当社だけ」のような、ほかの会社より優れていることを意味する言葉を、裏付ける資料がない限り使えないとしており、対象には会社の実績のような事業者の属性も含まれます。首都圏不動産公正取引協議会の相談事例は、「当社は、○○団地の仲介取扱い実績は第1位です」と表示するには、その地域の他社の実績や地域全体の取引の実績などを、客観的な調査の方法で実証している必要があると説明しています。

「査定価格より安くしか売れなかったら差額を払う」という売却保証を広告するときは、景品の決まりが当てはまります。同じ協議会の相談事例は、媒介の会社が差額を補うことは値引きではなく景品類の提供に当たり、補う額が仲介手数料の10%を超えると、不動産業における景品類の提供の制限に関する公正競争規約（景品規約）に違反するとしています。相談会や現地販売会に来た人に、取引が成立するかどうかを問わず抽選で景品を出す場合も懸賞の景品として扱われ、上限は、受けられる仲介手数料のうち最も低い額の20倍か10万円の、いずれか低いほうです（いずれも2026年11月8日に確認）。

表示規約と景品規約は、各地の公正取引協議会の構成団体に所属する会社と、規約に参加する会社に適用されます。物件の広告の表示の決まりの全体は、先に紹介した不動産広告のルールの記事にまとめています。

買主を集める方法

買主は、物件を探してポータルサイトや不動産会社のサイトを見ています。買主を集める手段は、任された物件をどれだけ多くの買主に届けられるかで選びます。

ポータルサイトで、比べられる前提で情報をそろえる

ポータルサイトは、物件を探す人が最初に見る場所です。同じ地域の物件がほかの会社の物件と並ぶので、写真の枚数と明るさ、間取り図、周辺の環境、担当者のコメントをそろえて、比べられたときに選ばれる情報にします。成約した物件はすぐに掲載を止め、価格や条件を変えたら掲載もすぐに直します。

掲載は各ポータルの運営会社との契約で、料金は問い合わせや資料で示されます。不動産ジャパンは、参加している業界団体の会員の会社なら、掲載費用も成約費用も無料で物件を載せられると案内しています（2026年11月8日に確認）。

指定流通機構（レインズ）で、ほかの会社の顧客にも届ける

専任媒介と専属専任媒介で任された物件は、指定流通機構に登録し、登録を証する書面を売主に渡します。登録の期限は、専任媒介が契約から7日以内、専属専任媒介が5日以内で、休業日は数えません（宅地建物取引業法第34条の2、施行規則第15条の10）。指定流通機構は不動産会社どうしで物件の情報を共有する仕組みで、登録した物件はほかの不動産会社が検索して、それぞれの顧客に紹介できます。自社の集客だけでは届かない買主にも届けられます。

専任媒介と専属専任媒介の物件では、取引の状況として「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」のいずれかを登録します。売主は、登録を証する書面に書かれたIDとパスワード、または二次元コードで売主専用の画面を開き、自分の物件の状況を確かめられます（国土交通省と各地のレインズのリーフレット「物件の売主の皆様へ」）。任せた後の販売の状況を売主が自分で見られることは、査定ページや媒介契約の説明で伝えると、会社を選ぶときの安心の材料になります。

自社サイトで、条件を登録した人に新着を知らせる

ポータルで物件を見た人は、会社名で調べて自社のサイトにも来ます。自社のサイトには、任された物件と、ポータルに載せきれない周辺の情報や担当者の紹介を載せます。希望の地域や価格、間取りを登録してもらい、条件に合う物件が出たらメールやLINEで知らせる仕組みを作ると、すぐには買わない人ともつながりを保てます。

現地販売会（オープンハウス）を開く

現地販売会は、売り出し中の物件で日時を決めて、予約なしで見学してもらう方法です。近くに住む人や通りかかった人に物件を見てもらえ、住み替えを考えている近所の人から売却の相談を受けることもあります。売主からは、開催の日時とともに、近所の人に売却を知られる可能性があることも含めて、事前に了承を得ておきます。来た人には希望の条件を聞き、条件に合う物件が出たら知らせることを伝えます。

物件紹介の動画とSNS

物件の写真だけでは伝わりにくい、部屋のつながりや周辺の雰囲気は、動画で見せられます。物件紹介の動画は、ポータルの掲載や自社サイト、問い合わせた人への返信に使えます。販売図面から物件紹介の動画を作る作例は、不動産マーケティングの記事で紹介しています。SNSで物件や地域の暮らしを発信する方法は、不動産会社のSNS活用で説明しています。

物件の動画やSNSの投稿にも、物件の広告の表示の決まりが当てはまります。価格、交通、取引の態様を正しく書き、成約した物件の投稿は消すか、成約済みと分かるようにします。

売買仲介のWeb集客の進め方

ここまでの手段を、Webでの集客としてまとめると、次の順番で進めます。

見る数字は、売主側と買主側で分けます。

一括査定サイトや検索広告、チラシなど費用のかかる手段は、かかった費用を、申し込みの数だけでなく媒介契約や成約の数でも割って比べます。申し込みが多くても媒介契約に進まない手段は、費用をかける先を見直す候補になります。数字は、反響を受けたときに手段と日付を記録しておけば、月ごとに集計できます。

作例：売主の不安に先回りして答える解説動画

査定を申し込む前の売主が知りたいことは、どの会社でもほぼ同じです。申し込んだら何が起きるのか、費用はいつ、いくらかかるのか、断ってもよいのか。この答えを、自社が売主に渡している資料から短い解説動画にしておくと、査定ページに載せたり、申し込みへの最初の返信で送ったりして、何度でも使えます。

架空の不動産会社「こもれび台不動産」が売主に渡している「ご売却の流れと費用のメモ」（A4で2ページのPDF）から作った、横型で約2分40秒の解説動画です。

査定を申し込む前の売主に向けた、家を売る流れと費用の解説動画

添付した売却の流れと費用のメモをもとに、査定を申し込む前の売主様に向けた解説動画を作ってください。売却の流れ、かかる費用、よくあるご不安への答えを伝えてください。

このテンプレートで作る

作例の組み立て

売主の疑問は男性の声、答えと解説は女性の声に分け、問いと答えが声で切り替わるようにしています。

冒頭とよくあるご不安の場面は大きな文字、ほかの場面は字幕で話の内容を読めるので、音を出せない場所でも伝わります。作例の映像とイラストは生成したもので、ナレーションは合成音声です。作例の資料は、電話番号、免許番号、住所を伏せています。自社で作るときは、実際の値を書いた資料を添付します。

動画を使う場所

動画をホームページに埋め込む詳しい手順は、YouTube動画の埋め込み方法で解説しています。

返信の文面は短くし、動画を見てもらうことより、査定の結果を伝える日時を決めることをゴールにします。

○○様
査定のお申し込みありがとうございます。こもれび台不動産の田中です。

査定から売却までの流れと、かかる費用を
3分ほどの動画にまとめました。
（動画のリンク）

査定の結果は、ご希望の方法でお伝えします。
ご都合のよい日時を2つほど教えてください。

自分の会社で作る

作例と同じ組み立てで、自社の売主向けの解説動画を作る手順です。

動画に税金の説明を入れるときは、国税庁の案内などで確かめた範囲にとどめ、個別のことは税理士か税務署へ相談するよう、一言添えます。会社の実績を打ち出すときは、前の節の決まりに沿って根拠を確かめます。

NoLangは、売主に渡している資料や物件の資料、社内の説明資料のPDFやPowerPointから、ナレーション付きの動画を作れます。記事の作例をお手本にして、自社の資料の内容に置き換えた動画にすることもできます。会社で使うときの進め方はお問い合わせで相談でき、詳しい資料は下のボタンから取り寄せられます。