不動産広告のルールとは？表示規約の必要な表示事項・禁止用語・おとり広告とWeb広告の出し方

広告を始められる時期：建築中・造成中の物件

建物の工事や宅地の造成が終わる前の物件は、建築確認や開発許可を受けるまで広告できません。宅建業法33条と表示規約5条の決まりです。

建築確認を受ける前に「販売予告」「予告広告」と書いて告知することもできません。首都圏不動産公正取引協議会には、早く知らせたいという理由で確認前に予告をしたいという相談が多く寄せられており、協議会は、確認や許可を受けるまでは、どう呼んでも広告はできないと答えています。

物件の現地に立てる看板も、この決まりの対象です。確認を受ける前の看板に書けるのは、マンションなどの建設予定地であること、事業者名、電話番号の3項目だけで、これなら近所へのお知らせの看板として扱われます。完成予想図や価格、販売予定時期を載せると物件の広告と見なされます。

予告広告とシリーズ広告

建築確認や開発許可を受けた後で、価格や賃料がまだ決まっていないときに使えるのが予告広告です。使えるのは、2戸（2区画）以上を売る分譲宅地・新築分譲住宅・新築分譲マンション・一棟リノベーションマンションと、2戸以上の新築賃貸マンション・アパートです。

予告広告では、予告広告であること、価格が未定であること（または予定の最低価格・最高価格・最多価格帯）、販売予定時期、本広告を出して取引を始めるまでは申し込みを受けないことを示します。本広告は、予告広告と同じ媒体か、インターネット広告で出します。インターネットで本広告を出す場合は、予告広告の中にサイト名とアドレス、掲載予定時期を書いておきます。

数回に分けて物件を紹介し、最後の回に必要な表示事項をそろえるシリーズ広告も、建築確認などを受けた後でなければ出せません。

必要な表示事項（物件概要）

表示規約8条は、決められた媒体で物件を広告するとき、物件の種類ごとに決められた事項（必要な表示事項）を、見やすい場所に、見やすい大きさと色の文字で、分かりやすく表示するよう求めています。広告の「物件概要」の欄に並んでいる項目がこれに当たります。

必要な表示事項を求められる媒体は、施行規則で次の4つと決められています。

• インターネット広告（ホームページ、ポータルサイト、SNSなど、インターネットによる広告）
• 新聞・雑誌広告
• 新聞折込チラシ等（住宅のポストに直接入れるチラシも、折込チラシと同じ扱い）
• パンフレット等

項目は、物件の種類ごとの別表1〜10に、媒体ごとに決められています。別表は、分譲宅地、売地・貸地、新築分譲住宅、新築住宅・中古住宅（1戸）、新築分譲マンション、中古マンション、新築賃貸マンション・アパート、中古賃貸マンション・貸家などに分かれています。

例として、新築住宅・中古住宅を1戸売るとき（別表5）に、インターネット広告で必要な事項を挙げます。

インターネット広告では、情報公開日（直前の更新日）と次回の更新予定日が必ず要ります。不動産公正取引協議会連合会のガイドラインは、この日付を広告の下のほうに小さく書くのではなく、上部などの見やすい位置に書くよう求めています。

「見やすい大きさの文字」は、原則として7ポイント以上です。首都圏不動産公正取引協議会は、ポスティングチラシで文字が小さすぎたり、つぶれてかすれていたりする広告は、項目を載せていても「書いていることにはならない」としています。B4のチラシをB5に縮めて刷るときなどに起こりやすい違反です。

物件の内容や取引条件を載せない広告の一部は、必要な表示事項がなくてもかまいません。物件名の募集、展示会や営業所の案内、会員の募集、会社の広告の中で、物件の種類、販売中か販売予定かの別、最寄り駅だけを示すもの、などです（規約12条）。ただし、価格や間取りなどを一緒に載せると、この扱いにはなりません。

不利な事項（特定事項）を書く義務

消費者が普通は予想しない不利な条件は、必ず書くよう決められています（規約13条、施行規則7条。賃貸住宅は除く）。主なものは次のとおりです。

表示の基準：徒歩分数・面積・写真・価格

必要な表示事項をそろえても、書き方が基準に合っていなければ違反になります。表示規約15条と施行規則9条が、項目ごとの書き方を決めています。

徒歩の所要時間と交通

徒歩の所要時間は、道路距離80mを1分として計算し、1分未満の端数は切り上げます。駅まで680mなら8.5分なので「徒歩9分」です。直線距離ではなく、実際に歩く道の距離で測ります。

• 起点と着点：起点は物件の区画のうち駅に最も近い地点（マンションとアパートは建物の出入口）、着点は駅の出入口です。
• 向き：「物件から駅まで」の時間を書きます。「A駅徒歩10分」と書く場合も、物件から駅に向かうときの分数にします。
• 複数の住戸・区画：最も近い住戸と最も遠い住戸の両方から計算した時間を書きます（例：「〇〇駅まで徒歩2分から5分」）。
• 電車の所要時間：朝の通勤ラッシュ時の時間を書き、平常時の時間は「平常時は〇分」と明示すれば併記できます。特急・急行などの種別も書き、乗り換えがあればその旨と乗り換えにかかる時間を含めます。
• 周辺の施設：学校、病院、公園、スーパーなどは、いま利用できる施設を、物件からの道路距離か徒歩の所要時間とともに書きます。

面積と間取り

面積はメートル法で書きます。畳の数で広さを示すときは、1畳を1.62㎡以上として使います。採光や換気の基準を満たさず居室と認められない部屋は「納戸」などと書き、居室として数えません。

DKやLDKも、居室の数に応じた広さが必要です。首都圏不動産公正取引協議会は目安として、居室が1部屋ならDKは4.5畳以上、LDKは8畳以上、2部屋以上ならDKは6畳以上、LDKは10畳以上を示しています。

写真・動画・完成予想図

物件の写真と動画は、取引する物件そのものを写したものを使います。建物が未完成で撮れない場合は、同じ施工者が過去に建てた建物に限って、次の条件で他の建物の写真や動画を使えます。

• 外観は、構造・階数・仕様が同じで、規模・形・色などが似ている建物。大きく載せるなど、取引する建物だと誤解させる見せ方はしない。
• 室内は、写す部分の規模・仕様・形などが同じもの。
• 他の建物であること（外観は取引する建物と違う部位も）を、写真ならそのすぐそばに、動画なら画面の中に表示する。

CG、見取図、完成図、完成予想図は、それぞれ「CG」「完成予想図」などと明示して使い、周りの様子を描くときは現況と違う描き方をしません。首都圏不動産公正取引協議会の相談事例では、「イメージです」「実際とは異なります」と注記しても、実際と違う建物のパースは載せられないとしています。現地の写真から電柱や電線を消してCGの建物を合成することや、物件と関係のない公園の写真を合成することも、注記で済ませることはできません。

価格と費用

住宅の価格は1戸あたりの総額を、建物にかかる消費税を含めて書きます。マンションの管理費と修繕積立金は1戸あたりの月額を書き、予定額ならその旨を添えます。価格は取引する全戸について書くのが原則ですが、新築分譲住宅と新築分譲マンションは、パンフレット以外の媒体なら、最低価格、最高価格、最多価格帯とその戸数で示せます（10戸未満なら最多価格帯は省けます）。

投資用の物件で「利回り」を書くときは、年間の予定賃料収入を物件の取得価格で割ったものであること、その収入が確実に得られる保証ではないこと、税金や維持費を引く前の数字であることを、あわせて書きます。

「新築」と「新発売」の意味

「新築」と書けるのは、建築工事の完了から1年未満で、まだ誰も住んでいない物件だけです。1年を過ぎた未入居の家は、「未入居」などと書きます。「新発売」は、新しく造成した宅地や新築の住宅を、初めて売り出すとき（数期に分けて売るときは期ごと）に使う言葉です。

使えない言葉と不当な表示

表示規約18条2項は、次の6つのグループの言葉を、裏づけとなる合理的な根拠の資料を持っていない限り使えないと定めています。このうち最上級の言葉と、安さを強調する言葉は、根拠となる事実を広告に一緒に書く場合に限って使えます。

表の言葉は例で、意味の似た言葉も同じように扱われます。首都圏不動産公正取引協議会がInstagramの不動産広告を調べた2026年3月の報告では、「コスパ最強」「アクセス抜群」「日当たり最高」「#格安物件」「#希少物件」といった使い方が多く見つかりました。報告は、規約に挙げた言葉は例で、似た言葉も同じように規制を受けること（調べた「最強」「希少」は規約に書かれていない言葉です）、ハッシュタグも広告した物件の表示になることを指摘しています。

「特選」を使うなら、選んだ基準（道路の幅、土地の広さ、築年数など）を具体的に書きます。首都圏不動産公正取引協議会の相談事例も、選んだ条件を並べた表示の例を示しています。根拠のない言葉で目を引くより、駅からの分数や庭の広さなど、事実をそのまま書くほうが確実です。

二重価格と割引の表示

値下げした物件で「旧価格」と並べる二重価格表示は、次の条件をすべて満たすときだけできます（施行規則12条）。

• 過去の価格を公表した日と、値下げした日を書く。
• 比べる価格は値下げの直前の価格で、値下げ前に2か月以上、実際に販売のために公表していた価格である。
• 値下げした日から6か月以内に表示する。
• 公表した日から表示する日まで、物件の価値が変わっていない。
• 土地か建物の表示である。

賃料の比較表示はできません。「〇〇の方は10万円引き」のような割引は、対象となる条件を書いたうえで、割引率、割引額、割引後の価格のいずれかを示します。

そのほかの不当表示

規約23条は、実際よりよく見せる表示や得だと思わせる表示を、項目ごとに細かく禁じています。例えば次のような表示です。

• 居室と認められない納戸を含む「2LDK＋S（納戸）」を「3LDK」と書く。売主に頼まれた場合でも、責任は広告主の不動産会社が負います。
• 間取り図で、居室か納戸かの区別を書かない。
• 完売していないのに「完売」、新発売でないのに「新発売」と書く。
• 眺望や日当たりを、実際よりよく見える写真やCGで示す。

おとり広告とは

おとり広告は、顧客を集めるために、実際には取引できない物件を載せる広告です。表示規約21条は、次の3つを禁じています。

例は、不動産公正取引協議会連合会の「おとり広告ガイドライン」が、公正取引委員会の運用基準から示しているものです。景品表示法にも、内閣総理大臣が指定する告示として「不動産のおとり広告に関する表示」があり、こちらは協議会に加盟しているかどうかに関係なく、すべての不動産会社に適用されます。

インターネットの広告で特に多いのは、成約済みの物件を消さずに載せ続けるケースです。同じガイドラインは、情報の更新は最長でも2週間ごとに行い、その間に成約が分かった物件はすぐに削除するよう求めています。表示規約24条も、広告の内容が変わったときは、すぐに直すか広告をやめるよう定めています。

物件の数を管理しきれないほど載せている、チェックをアルバイト任せにしている、といった体制が、おとり広告の原因として挙げられています。載せる物件の数を管理できる範囲にし、責任者が更新を確かめる仕組みにしておくことが、いちばんの予防です。

違反事例と、違反したときの措置

首都圏不動産公正取引協議会は、措置を行った違反の内容を月ごとにまとめて公表しています。2026年に公表された措置から、主なものを挙げます。どれも賃貸住宅の広告（ポータルサイトか自社のホームページ）で、違約金が課されました。

過去に同じおとり広告で措置を受けた会社が、3回目、4回目の違反をした例も公表されています。違反の内容は、首都圏不動産公正取引協議会の違反事例のページで月ごとに見られます（2026年11月3日に確認）。

違反したときの措置

違反の重さに応じて、3つの決まりそれぞれに措置があります。

景品表示法では、消費者庁が「実際よりよい」と見た表示について根拠の資料を求め、出せなければ優良誤認の表示と見なされます。「最高」「日本一」などを使うなら、根拠の資料を手元に置いておく必要があります。

迷ったときの相談先

広告の表示に迷ったら、物件の地域を受け持つ不動産公正取引協議会に相談できます。協議会は全国に9つあり、連絡先は不動産公正取引協議会連合会の「各地区公取協の概要」で確かめられます。首都圏不動産公正取引協議会のウェブサイトには、よくある相談と答えをまとめた「不動産広告の相談事例」もあります。

SNS・動画・ポータルの広告にも同じ決まりが適用される

首都圏不動産公正取引協議会は、2025年にInstagramの不動産広告を調べ、2026年3月に結果を公表しました。販売中・募集中の物件の広告436件のうち、必要な表示事項をすべて書いていた広告は1件もありませんでした。

報告は、ポータルサイトなら登録の様式を埋めれば物件概要がそろうのに対し、SNSには様式がないため、広告主の意識しだいで抜けが起きると分析しています。そのうえで「ポータルサイトもSNSもインターネットを介して行われる不動産広告であり、ルールは同じである」とまとめています。コメントやDMで問い合わせられるからと、価格や賃料をあえて書かない投稿も、規約に違反すると指摘しています。会社の名前を知ってもらうための投稿で、物件を一切紹介しないものは、問題になる可能性が低いとされています。

動画の広告

動画も同じです。規約の「表示」には、インターネットの広告のほか、放送や映写も含まれます。動画では、映像に加えて、画面に出す文字、ナレーション、投稿に添える文章とハッシュタグも、物件の広告の一部として作ります。

• 写真と動画の基準：施行規則は、写真と並べて動画についても定めています。動画に映す物件は取引する物件で、未完成のときに他の建物の映像を使うなら、画面の中に他の建物であることを書きます。CGや完成予想図を使う場面には、「完成予想CG」などと画面に出します。
• 必要な表示事項：YouTubeやInstagramなどインターネットで配信する物件の動画も、インターネット広告です。物件概要の項目をそろえます（後の作例では、動画の中に物件概要の画面を入れています）。短い動画でどこまでをどう載せるかに迷ったら、地域の協議会に確かめてください。
• 言葉と数字：ナレーションで「駅近」「格安」と言えば、文字で書いたのと同じように扱われます。徒歩の分数や価格は、物件概要と同じ数字にそろえます。

テレビとラジオのCMは、必要な表示事項を求める媒体（インターネット、新聞・雑誌、チラシ、パンフレット）には入っていません。ただし、不当表示の禁止や使える言葉の決まりは適用されます。

YouTubeやSNSなど、動画広告を出す媒体と出し方は動画広告とはにまとめています。

不動産会社のWeb広告の種類と選び方

不動産会社が使う主なWeb広告は、次の5つです。どれもインターネット広告なので、ここまでの決まりがそのまま適用されます。

チラシと比べたWeb広告の利点は、地域や検索した言葉で相手を絞れること、予算を自分で決めて少額から始められること、表示回数やクリック数、問い合わせの数を数字で確かめられることです。LINEヤフー広告の検索広告は最低出稿金額がなく、Google広告も1日の平均予算を自分で決めて出せます。

どれを選ぶかは、集めたい相手で変わります。

• 買いたい人（売買）：物件ごとの反響はポータルサイトで、地域名と物件の種類で探す人はリスティング広告で集めます。
• 借りたい人（賃貸）：ポータルサイトの掲載が中心です。首都圏不動産公正取引協議会の調査では、Instagramの不動産広告の6割以上が賃貸住宅の広告でした。SNSで出すなら、物件概要と費用の書き漏れに特に注意します。
• 売りたい人（売却・査定）：物件ではなく所有者を集めるので、「地域名＋売却」「マンション＋査定」のような言葉のリスティング広告と、売却の相談のページを組み合わせます。
• 投資用の物件を探す人：利回りの書き方には、表示規約の決まりがあります（「表示の基準」の節）。「不動産投資 〇〇市」のような言葉で探す人には、リスティング広告で届けられます。

広告以外のホームページ、Googleビジネスプロフィール、チラシ、紹介も含めた集客の方法の全体は、不動産の集客方法で説明しています。

Google広告とMetaの広告には、住宅の広告で年齢や性別などによる配信先の絞り込みを制限する決まりがあります。公式のヘルプでは、対象は米国とカナダ（Metaはヨーロッパの一部の国も）を配信先とする広告で、日本は挙がっていません（2026年11月3日に確認）。

リスティング広告の出し方と費用対効果

リスティング広告は、GoogleやLINEヤフーで検索した言葉に合わせて、検索結果に出す広告です。広告がクリックされたときに費用がかかるクリック課金で、表示されただけでは費用はかかりません。Google広告を例に、出すまでの流れを示します。

広告は審査を経て配信されます。Google広告は審査が通常1営業日以内に終わり、配信が始まるまでには数日かかることがあります。LINEヤフー広告は、アカウントを作って広告を入稿してから配信が始まるまで、1〜3営業日前後としています。

キーワードの選び方

Google広告のキーワードには3つのマッチタイプがあります。何も付けずに登録すると、意味の近い検索にも広く出る「インテント マッチ」になります。"〇〇市 新築一戸建て"のように二重引用符で囲むと同じ意味を含む検索に出る「フレーズ一致」、[〇〇市 新築一戸建て]のように角かっこで囲むと同じ意味・意図の検索に出る「完全一致」です。地域を絞りたい広告では、関係のない地域の検索に広がりすぎていないかを、表示された検索語句で確かめます。

広告文にも規約が適用される

リスティング広告の見出しと説明文も、物件の広告です。「〇〇エリア最安値」「駅近で格安」のような言葉は、「使えない言葉と不当な表示」の節のとおり、根拠の資料がなければ使えません。徒歩の分数や価格を書くなら、物件ページの物件概要と同じ数字にします。LINEヤフー広告の広告掲載基準も、業界に公正競争規約があれば、それに定められた表示を守るよう求めています。

必ず表示したい文言は、Google広告では見出しの1番目か2番目、または説明文の1番目に固定すると、すべての広告に表示されます。

費用対効果の考え方

広告の費用対効果は、次の2つの数字で見ます。

• 反響単価（CPA）：広告費÷反響の数。月に30万円使って問い合わせが20件なら、1件あたり1万5,000円です。
• 成約単価：広告費÷成約の数。同じ30万円で成約が2件なら、1件あたり15万円です。

かけてよい広告費は、成約1件で得られる利益から逆算します。例えば、成約1件に広告費を20万円までかけられ、問い合わせ10件のうち1件が成約するなら、問い合わせ1件にかけられるのは2万円までです。媒体ごとの反響単価をこの上限と比べれば、続ける広告と止める広告を決められます。

クリック単価や反響単価の水準は、地域、物件の種類、時期、広告の出し方で大きく変わります。ほかの会社の相場より、自社の反響から成約までの記録と合わせて判断してください。

作例：物件概要まで入れた物件紹介動画

ここからは、NoLangで作った新築一戸建ての物件紹介動画の作例を紹介します。「つばめ台2丁目 新築一戸建て」と売主の「はるの住まい株式会社」は架空で、所在地、免許証番号、電話番号、所属団体などは作例のための設定です。外観と室内の画像は完成予想CG、駅前と周辺の施設はイラストです。

約86秒の横型の動画です。物件資料（下の入力）には、別表5のインターネット広告で必要な事項をすべて入れ、動画はその資料から作っています。前半で外観、庭、間取り、駅までの道のりを紹介し、後半で価格、物件概要、売主の情報を示します。

物件概要の画面には、建築確認番号、完成予定、引渡し可能年月、情報公開日と次回更新予定日まで並べ、土地と建物の面積を読み上げるときは、その行を枠で示しています。画面の下には、外観と室内の画像が完成予想CGであること、周辺の画像がイラストであること、駐車と通勤時間の条件を注記しました。

同じ内容でも、言い方によっては規約に違反することがあります。作例では、次のような表現を使っていません。

実際の広告では、建物が完成したら取引する物件の写真や映像に替え、周辺の施設もいま利用できるものを、実際の写真と道路距離で示します。動画に情報公開日と次回更新予定日を入れたなら、掲載を続ける間は日付と内容を更新し、成約したら動画の掲載もやめます。

新築一戸建ての物件紹介広告（物件概要つき）

この物件資料から、新築一戸建ての物件紹介の広告動画を横型で。庭や間取り、駅までの道のりを紹介し、最後に物件概要と売主の情報をまとめて。

このテンプレートで動画を作る

自分の物件で作る

作例と同じ形で自社の物件の紹介動画を作るときは、作例の下にある「このテンプレートで動画を作る」を押します。NoLangにログインした状態でホームが開き、入力欄に作例の動画がお手本（参照動画）としてセットされます。

できあがった動画は、公開する前に、物件概要の数字が資料と同じか、CGや他の建物の映像に表示があるか、ナレーションと画面の文字に根拠のない言葉がないかを、この記事の最後のチェックリストで確かめます。広告動画の構成と台本の考え方は、動画広告の作り方で詳しく説明しています。YouTubeに広告として出すなら、YouTube動画広告の種類と出し方も参考にしてください。

広告を出す前のチェックリスト

チラシ、ポータルサイト、SNSの投稿、動画、リスティング広告のどれでも、出す前に次の点を確かめます。

広告を広告会社やWeb広告の運用会社に任せる場合も、表示の責任を負うのは広告主の不動産会社です。社内で表示を確かめる担当者を決め、SNSに投稿する社員にも同じ決まりを伝えておきます。

物件の紹介動画や会社のSNSの動画を続けて作るなら、NoLangを法人で使う方法もあります。物件の資料や写真、文章からナレーション付きの動画を作れるほか、この記事の作例をお手本にして自社の物件に置き換えた動画にすることもできます。法人での導入はお問い合わせで相談できます。資料は下のボタンから請求してください。